domingo, 8 de mayo de 2011

VALORIZACIÓN DE LOS INMUEBLES

En las operaciones de compra venta de propiedades, generalmente existen tres tipos de valoraciones, la primera es la apreciación sentimental que le da su propietario, considerando a veces que el inmueble tiene un valor especial porque es el lugar donde creció su familia o porque fue el producto de la herencia de un familiar muy querido o simplemente por el tiempo de tenerlo y las mejoras que se le han realizado, este es el precio más alto del inmueble.

El segundo valor es el que resulta de un análisis técnico de las condiciones propias del inmueble, su ubicación y el mercado, este sería el precio más razonable y del cual debería partirse al momento de salir a buscar clientes inversionistas.

El tercer valor es el real, aquel que se obtiene al final del proceso de negociaciones entre compradores y vendedores, es decir el precio que el cliente final está dispuesto a pagar por el inmueble y es el que consta en las escritura pública.

En tal sentido, podemos escuchar frecuentemente que una persona dice que necesita los servicios de un asesor inmobiliario para vender su inmueble y que el no lo quisiera vender en menos de $150,000.00, no obstante el asesor inmobiliario le recomienda que para tener una idea más concreta del valor de bien, es necesario hacer un avalúo técnico y cuando se realiza el estudio indica que el bien vale en el mercado $130,000.00. Luego inician el proceso de promoción del bien y se encuentran diversas ofertas de compradores potenciales las cuales reportan un promedio de $120,000.00, lo que indica que entre este precio y el que el propietario desearía obtener existe una diferencia de un 20% menos equivalente a $30,000.00.

En consecuencia al cierre de la operación se obtiene un precio final de $125.000.00, un 17.0% menos del precio deseado por el propietario, pero considerando las condiciones del mercado y las especificaciones técnicas del inmueble se considera un buen precio, tanto para el vendedor como para el comprador.

El vendedor obtuvo más del 96% del avalúo técnico, es decir solo un 4.0% menos, recibiendo lo razonable para cubrir sus expectativas y poder pagar los servicios de intermediación, asimismo el comprador logró adquirir el inmueble con un precio más bajo que el precio de mercado, lo que significa que el inversionista podría asegurar una ganancia inmediata al realizar una nueva venta tanto por el margen de ganancia inmediata como por la plusvalía natural del bien.

Este es un ejemplo que puede ilustrar las operaciones diarias que se realizan en el mercado inmobiliario, dentro de nuestro país como en otros países de la región.

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