RECOMENDACIONES PARA LA VENTA DE INMUEBLES

En el momento de iniciar el proceso de venta de un inmueble, es recomendable atender los aspectos que se detallan a continuación:

1. Busque asesoría profesional de un agente inmobiliario
2. Obtenga los documentos de propiedad, tales como escrituras extractadas o literales del inmueble
3. Revisar la infraestructura del bien, tanto en su aspecto arquitectónico como en sus detalles de funcionamiento de sus sistemas eléctricos, hidráulicos, infraestructura, techos, drenajes, pintura, etc.
4. Realizar un avalúo técnico para verificar los datos del inmueble en cuanto a la extensión del terreno y tamaño en metros cuadrados de construcción. De igual forma obtener el valor real del bien de acuerdo a los parámetros del mercado y de las características propias del inmueble.
5. Establecer el precio deseado por la venta del inmueble y también el precio mínimo con el que se sentiría satisfecho de venderlo, incluyendo el pago de los servicios profesionales del asesor inmobiliario.
6. Definir el tiempo en el cual se desea concretizar la venta
7. Informarse sobre las oportunidades de inversión con el producto de la venta, ya sea que se desee adquirir otro inmueble o simplemente se desee invertir en la bolsa de valores.

Si usted toma en cuenta estas recomendaciones, es probable que el proceso de venta de su inmueble sea más fácil y rápido, procurando las menores complicaciones.

CONSTRUCCIONES

La construcción de bienes inmuebles en El Salvador, se encuentra en un fase se recesión debido a diferentes razones, una de ellas el creciente costo de los materiales, incluyendo el precio de los combustibles, que encarecen el transporte de los insumos en este sector, otra de las razones la constituye la recesión económica a nivel mundial y nacional, lo que provoca niveles bajos de ingresos en la población y por consiguiente pocos recursos para invertir en bienes inmuebles.

Esta situación afecta el nivel de operaciones de compra venta que se ejecutan en el sector y por lo tanto, una reducción en la cantidad de nuevos proyectos de vivienda. En algunos casos ha provocado el abandono de algunos proyectos ya iniciados y los cuales han sido recuperados por las instituciones financieras, creando un aumento en los activos extraordinarios de los bancos.

INVERSIONES EN EL SALVADOR

HIPOTECAS INMOBILIARIAS

Sabemos qué es una hipoteca inmobiliaria??

Cuando una persona obtiene un financiamiento para la adquisición de inmuebles, ya sea éste proveniente del sistema bancario o de otras fuentes privadas, se acostumbra que el inmueble que se financia se constituya en una garantia del cien por ciento por el credito adquirido.

Esto quiere decir que automaticamente al momento de la compra el bien constituye la garantía para el banco u otros acreedores con respecto al pago del crédito recibido.

En la mayoría de los casos el bien se otorga en un 100%, no obstante, cuando el valor del inmueble es bastante superior al monto del credito, los propietarios pueden solicitar al banco una hipoteca abierta o lo que se conoce también como una primera hipoteca, lo cual permite que en el futuro el propietario pueda obtener nuevos financiamientos con la misma garantía hasta agotar el valor real del inmueble.

También una primera hipoteca permite que el propietario puede comprometer el bien con otros acreedores y constituir una segunda hipoteca, para esta operación se debe contar con el aval del primer acreedor, ya que al final el bien tendría que ser compartido si es que el deudor no cubre en tiempo ni en forma el pago de los creditos obtenidos.

Es por esta razon que este esquema de primeras y segundas hipotecas o hipotecas abiertas solamente se puede canalizar sin problemas con una misma fuente de financiamiento, ya sea un banco o un particular.

INVERSIONES DESDE USA

Para los hermanos que residen en el exterior, principalmente en los Estados Unidos de Norte América, es grato hacer del conocimiento que para garantizar la legalidad de sus inversiones en bienes raíces en el territorio nacional, ofrecemos los servicios de asesoría inmobiliaria, abogados y notarios.

Se investiga los antecedentes de los inmuebles que se quieren adquirir para evitar posteriores reclamos legales o pérdida de recursos financiero, proporcionamos un reporte serio con la firma de nuestra asesoría legal, respaldado por notario.

Se proporcionan servicios de trámite de poderes especiales para la representación legal en la suscripción de escrituras públicas en la compra venta de bienes inmuebles.

Coordinación del financiamiento con instituciones bancarias, revisión de escrituras y registro en el Centro Nacional de Registros (CNR), trámite de solvencias, escrituras extractadas o literales.

Asegure su inversión, no se arriesgue, cuente con nuestros servicios profesionales, tanto en el área de asistencia financiera como en el campo legal, incluyendo el pago de impuestos.

LEGALIZACIÓN DE LOTIFICACIONES

De acuerdo con una noticia publicada en el sitio electrónico de la Asamblea Legislativa, los Diputados de la Comisión de Obras Públicas, Transporte y Vivienda, se reunieron para analizar el proyecto de Ley de Lotificaciones, específicamente el Art. 3, que regula las Lotificaciones y parcelaciones que no cuentan con la autorización o permisos correspondientes.

El artículo establece las diferentes definiciones de: Lotificación, Parcela o Lote, Desarrollo Parcelarios, Lote-habiente, Contrato de adquisición de lotes a plazo, Comercialización, Desarrollo de una lotificación y Lotificación de desarrollo progresivo.

Un Diputado del Grupo Parlamentario del FMLN, expresó: “Como legisladores estamos estableciendo el proceso de legalización de miles de lote- habientes, para que puedan obtener un beneficio jurídico que los ampare, para obtener los diferentes beneficios que establece la ley”.

La ley busca regular la posesión, comercialización y transferencia de dominio a cualquier título, de parcelas o lotes derivadas de las lotificaciones; así como, establecer un régimen transitorio para la regularización, legalización y autorización de lotificaciones, constituidas y comercializadas.

Un Diputado del Grupo Parlamentario ARENA, dijo: “estamos realizando un estudio minucioso con los diferentes grupos parlamentarios que forman la comisión, para brindar a este sector de la población una herramienta que permita la legalidad jurídica de los diferentes terrenos donde habitan en la actualidad”.

Es urgente e importante que se apruebe esta ley para que un promedio de 300,000 personas lote habientes, puedan ejercer su derecho de inscripción de los inmuebles que les corresponden y que por diferentes razones no les ha sido posible legalizar los instrumentos de propiedad que los acreditarán como nuevos propietarios, con lo cual podrían incrementar sus posibilidades de crecimiento al tener una garantía real para obtener financiamiento para sus actividades comerciales o agropecuarias.

Muchas de estas personas a la fecha han cancelado la totalidad de sus cuotas por arrendamiento con promesa de venta y de la aprobación de esta ley depende que ellos logren la inscripción legal de sus inmuebles.

VALORIZACIÓN DE LOS INMUEBLES

En las operaciones de compra venta de propiedades, generalmente existen tres tipos de valoraciones, la primera es la apreciación sentimental que le da su propietario, considerando a veces que el inmueble tiene un valor especial porque es el lugar donde creció su familia o porque fue el producto de la herencia de un familiar muy querido o simplemente por el tiempo de tenerlo y las mejoras que se le han realizado, este es el precio más alto del inmueble.

El segundo valor es el que resulta de un análisis técnico de las condiciones propias del inmueble, su ubicación y el mercado, este sería el precio más razonable y del cual debería partirse al momento de salir a buscar clientes inversionistas.

El tercer valor es el real, aquel que se obtiene al final del proceso de negociaciones entre compradores y vendedores, es decir el precio que el cliente final está dispuesto a pagar por el inmueble y es el que consta en las escritura pública.

En tal sentido, podemos escuchar frecuentemente que una persona dice que necesita los servicios de un asesor inmobiliario para vender su inmueble y que el no lo quisiera vender en menos de $150,000.00, no obstante el asesor inmobiliario le recomienda que para tener una idea más concreta del valor de bien, es necesario hacer un avalúo técnico y cuando se realiza el estudio indica que el bien vale en el mercado $130,000.00. Luego inician el proceso de promoción del bien y se encuentran diversas ofertas de compradores potenciales las cuales reportan un promedio de $120,000.00, lo que indica que entre este precio y el que el propietario desearía obtener existe una diferencia de un 20% menos equivalente a $30,000.00.

En consecuencia al cierre de la operación se obtiene un precio final de $125.000.00, un 17.0% menos del precio deseado por el propietario, pero considerando las condiciones del mercado y las especificaciones técnicas del inmueble se considera un buen precio, tanto para el vendedor como para el comprador.

El vendedor obtuvo más del 96% del avalúo técnico, es decir solo un 4.0% menos, recibiendo lo razonable para cubrir sus expectativas y poder pagar los servicios de intermediación, asimismo el comprador logró adquirir el inmueble con un precio más bajo que el precio de mercado, lo que significa que el inversionista podría asegurar una ganancia inmediata al realizar una nueva venta tanto por el margen de ganancia inmediata como por la plusvalía natural del bien.

Este es un ejemplo que puede ilustrar las operaciones diarias que se realizan en el mercado inmobiliario, dentro de nuestro país como en otros países de la región.

MEDICIÓN DE PROPIEDADES

Cuando se realiza un avalúo de una propiedad debemos tomar en cuenta que el terreno se mide en varas cuadradas y las construcciones se miden en metros cuadrados, así podemos decir el terreno tiene 600 V2 y la construcción tiene 150 m2.

Una manzana de terreno tiene 10,000 varas cuadradas de extensión superficial equivalente a 6,986.96 metros cuadrados, lo que significa que el metro cuadrado tiene 1.431237 de vara cuadrada o de otra forma la vara cuadrada equivale a 0.6988 de metro cuadrado.

Lógicamente estas medidas pueden variar dependiendo del lugar donde te encuentres, ya que las conversiones cambian según el país donde se aplican, pero para nuestro caso esta sería la conversión más aceptable.

Una pared se mide en metros cuadrado (ancho x alto) y en el caso de un terreno se mide en varas cuadradas (ancho x largo). En tal sentido cuando se comercializa una propiedad se dice en el caso de los terrenos se vende a $ 100.00 la vara cuadrada y en el caso de las construcciones ejemplo un local comercial se dice que el metro cuadrado cuesta $ 500.00.

En el área rural se acostumbra más la medida de manzanas, pero en algunos casos se usa el término hectárea que equivale a 10,000 m2 o también se usa el término tarea que equivale a 700 m2. No obstante en algunos casos la manzana se divide en 16 tareas y por lo tanto la tarea equivale 437.0 m2, esta última medida se usas más que todo para encargar trabajos de campo en la agricultura, las cuales generalmente se realizan en un día de trabajo.

ASESORÍA INMOBILIARIA

"No compre su vivienda a ciegas. Evite gastos de reparación después de comprar. Nosotros chequeamos el estado de la propiedad que desea adquirir. Somos especialistas. Consúltenos"

Invierta con seguridad, permítanos ofrecerle nuestros servicios profesionales para la verificación de las condiciones en que se encuentra el inmueble que está comprando, asegúrese de que no tenga que hacer gastos innecesarios sobre el valor de la compra.

REVISIONES Y REPORTES TÉCNICOS EN EL MISMO DÍA, DENTRO DEL ÁREA METROPOLITANA DE SAN SALVADOR Y DOS DÍAS EN EL INTERIOR DEL PAÍS.

ARANCELES PARA EL REGISTRO DE BIENES INMUEBLES

La etapa final en el proceso de legalización de la compra venta de inmuebles se realiza en el Centro Nacional de Registro (CNR), en donde se deben pagar los aranceles correspondientes según el detalle siguiente:

Servicios		Arancel ($)
Compraventas, donaciones, adjudicaciones o daciones en pago, aceptaciones de herencia y cualesquiera otros instrumentos, actos o contratos que produzcan transferencia o transmisión de dominio		Por cada centena o fracción de c entena de dólares $ 0.63

Declaratorias de Herederos y Declaraciones Juradas		$8.86
Por cada inscripción o cancelación de anotaciones preventivas de cualquier naturaleza Para información adicional se puede consultar la página web del CNR: www.cnr.gob.sv		$8.86

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA TRANSFERENCIA DE BIENES RAÍCES

Mediante el Decreto Legislativo No. 552 de fecha 20 de mayo de 1993, se emitieron las regulaciones para el impuesto sobre la transferencia de bienes raíces, sustituyendo el conocido impuesto de alcabala que funcionaba desde el 24 de julio de 1928.

Según del Art. 2 del D. L. No. 552, se establece los sujetos de este impuesto como la persona natural o jurídica que adquiera bienes raíces de conformidad a lo prescrito por esta ley.

La misma Ley en el Art. 4, establece LA TARIFA, la cual considera que para todos los bienes inmuebles con un valor menor a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL COLONES, equivalentes a $28.571.43, están exentos del pago del referido impuesto, no obstante, aquellos que exceden este valor pagan un 3.0% sobre el monto de la transacción.

Existe la obligación de presentar una declaración ante el Ministerio de Hacienda al término de 60 días y el plazo para el pago del impuesto es de 60 días a partir de la fecha de enajenación del bien inmueble.

SERVICIOS DEL AGENTE INMOBILIARIO

El agente inmobiliario es un profesional que ofrece servicios en el área de bienes raíces, los cuales están relacionados con operaciones de compra venta de bienes inmuebles, administración y arrendamiento de inmuebles y propiedades, mantenimiento de infraestructura, ampliaciones, remodelaciones, nuevas construcciones.

Asimismo, es un especialista en asesoría de inversiones, gestiones para el financiamiento bancario para la adquisición de propiedades, avalúo de bienes inmuebles, legalización y trámites registrales.

Los honorarios por los servicios prestados por el agente inmobiliario se establecen por común acuerdo entre el vendedor y el agente inmobiliario, no obstante hay una tarifa del 5.0% en la venta de inmuebles y en el caso del arrendamiento se cobra el valor de un mes, el cual generalmente está cubierto por el depósito que se establece en los contratos de arrendamiento.

En el caso de la administración de bienes inmuebles se pacta un honorario con el propietario el cual varía dependiendo de las actividades que se ejecutarán, como ejemplo, mantenimiento del inmueble, cobro de arrendamiento, legalización de los contratos, pago de los servicios básicos y tasas municipales, administración de los fondos producidos por el inmueble.

IMPUESTOS EN BIENES RAÍCES

Algunas personas que se dedican a las inversiones en inmuebles no están enteradas sobre los impuestos que deben pagar en cada una de las transacciones que realizan, en tal sentido aquí encontrarán información tanto para quien vende como para quien compra.

VENDEDOR

Es importante que el vendedor de un inmueble conozca que cuando vende un inmueble de su propiedad, debe pagar impuesto sobre la renta en concepto de ganancia de capital, es decir que debe obtener la diferencia entre el valor en el cual adquirió el bien y el valor en que lo está vendiendo, por ejemplo si esta persona compró una casa en $ 150,000.00 y la vende en $200.000.00 antes de que se cumpla el plazo que establece la ley, debe pagar impuesto por la ganancia de capital que represente el monto de $ 50.000.00 que es la diferencia entre la compra y la venta.

Si se trata de una persona que su giro del negocio son los bienes raíces y solamente actúa de intermediario, es decir de agente inmobiliario, en ese caso debe pagar impuesto sobre la renta con respecto al monto de la comisión, la cual generalmente es del 5.0% sobre el precio de venta.

El inmueble debe estar solvente en el pago de los impuestos y tasas municipales, lo cual debe demostrarse con la correspondiente solvencia emitida por la Alcaldía Municipal del lugar donde está ubicado el inmueble.

Asimismo, el inmueble debe estar solvente en el pago de los servicios básicos, como agua, energía eléctrica, teléfono, cable, internet, etc.

COMPRADOR

Por el lado del comprador, se debe pagar el impuesto de alcabala que consiste en el 3.0% sobre el valor del inmueble menos $ 28,571.43, dinero que deberá estar disponible al momento de la transacción de compra venta.

También debe cubrir los costos notariales que se pactan con el notario que presta los servicios profesionales.

Los gastos de inscripción del inmueble en el CNR corren por cuenta del comprador, quien tendrá que encargarlo al notario que le ha proporcionado los servicios de escrituración.

Existen algunos casos en los cuales el comprador le ha encargado al agente inmobiliario la identificación del inmueble, el valúo y los trámites de compra venta, en estos casos el comprador debe pagar al agente inmobiliario los honorarios por sus servicios, los cuales son pactados entre ambos.

INFORMACIÓN SOBRE BIENES RAÍCES

DECLARACIÓN PATRIMONIAL AL MINISTERIO DE HACIENDA

A partir del ejercicio fiscal de 2010, será obligatoria la presentación de la Declaración Patrimonial, como parte del proceso de la Declaración del Impuesto Sobre la Renta Anual.

De acuerdo con Decreto Legislativo, emitido por la Asamblea Legislativa, se establece una prórroga de un mes para el cumplimiento de tal obligación, en tal sentido, las personas obligadas a presentar dicha información tienen hasta el 31 de mayo de 2011 para tal efecto.

Los contribuyentes obligados al cumplimiento de este requisito fiscal son aquellos que sus ingresos anuales sean superiores a $ 75,000.00 equivalente a 363 salarios mínimos urbanos y que el valor de los bienes inmuebles de su propiedad sea superior a los $ 300,000.00 equivalentes a 1449 salarios mínimos urbanos.

SERVICIOS INMOBILIARIOS

ASESORÍA EN INVERSIONES INMOBILIARIAS, LEGISLACIÓN APLICADA A LAS TRANSACCIONES DE COMPRA VENTA DE BIENES RAÍCES, ASISTENCIA FINANCIERA EN PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO.

SERVICIOS DE MANTENIMIENTO Y ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES, REPARACIONES, AMPLIACIONES Y NUEVAS CONSTRUCCIONES.